A locação imobiliária refere-se a todas as operações que ligam um proprietário locador a um inquilino por meio de um contrato de locação, seja de um imóvel vazio ou mobiliado. Desde 1º de janeiro de 2025, alugar um imóvel não se resume mais a encontrar um inquilino e assinar um contrato: a decência energética agora condiciona o direito de alugar, o que modifica a primeira etapa de qualquer projeto de locação.
DPE e decência energética: o filtro antes de qualquer locação
Antes de redigir um anúncio ou definir um aluguel, a questão prévia diz respeito à classe energética do imóvel. A lei Climat e Résilience alterou o artigo 6 da lei de 6 de julho de 1989: desde 1º de janeiro de 2025, um imóvel classificado como G no DPE é legalmente proibido de ser alugado na França metropolitana. Nenhum novo contrato, renovação ou prorrogação tácita pode ser assinado para esse tipo de imóvel.
O calendário não para por aí. O limite passará para E em 2028 e, em seguida, para D em 2034. Um proprietário que aluga um imóvel abaixo do limite vigente se expõe a ações de redução de aluguel ou até mesmo à nulidade do contrato. Portanto, antes de procurar um inquilino, é necessário garantir que o diagnóstico de desempenho energético esteja atualizado e que a classe obtida permita a locação.
Para os proprietários cujo imóvel está na classe F, a margem de manobra se reduz a cada ano. Realizar obras de renovação energética antes da locação não é mais uma escolha estratégica, é uma obrigação legal a curto prazo.
Contrato de locação imobiliária: mobiliado ou vazio, uma escolha fiscal e jurídica
O tipo de contrato determina a duração mínima do contrato, o regime fiscal aplicável e as obrigações de equipamento. Um contrato de locação vazio compromete o locador por um mínimo de três anos (seis anos para uma pessoa jurídica). O contrato mobiliado, por sua vez, dura um mínimo de um ano, ou nove meses para um estudante.
No aspecto fiscal, a locação mobiliada permite declarar os rendimentos locativos como benefícios industriais e comerciais (BIC), com uma dedução fixa ou a dedução das despesas reais, dependendo do regime escolhido. A locação vazia se enquadra nos rendimentos imobiliários. O mobiliado gera aluguéis mais altos, mas impõe um mobiliário completo e regulamentado: cama, fogão, geladeira, mesa, luminárias, entre outros.
Essa escolha também impacta a rotatividade dos inquilinos. Um contrato mobiliado mais curto favorece a flexibilidade, mas aumenta os períodos de vacância locativa e os custos de recuperação. Um imóvel localizado em uma área de alta demanda locativa suporta melhor essa rotatividade do que um imóvel em uma área relaxada. Você pode acessar a página de locação no Immobilier Hebdo para comparar as dinâmicas de locação de acordo com os setores geográficos.
Definição do aluguel e regulamentação: as regras a conhecer
Definir um aluguel não é algo feito por intuição. Nas áreas tensionadas (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux e outras aglomerações), um dispositivo de regulamentação de aluguéis impõe um aluguel de referência que não pode ser ultrapassado.
Fora das áreas tensionadas, o aluguel é livre para uma primeira locação. No entanto, para um imóvel já alugado, o locador não pode aumentar o aluguel além do índice de referência dos aluguéis (IRL) publicado a cada trimestre, exceto em caso de obras de melhoria significativas ou aluguel manifestamente subavaliado.
Critérios concretos para estimar o aluguel
- A área útil e a localização precisa do imóvel (bairro, proximidade de transportes, comércio) permanecem os dois principais fatores de preço no mercado de locação
- A condição geral do imóvel e sua classe energética influenciam diretamente a atratividade: um imóvel classificado como D aluga mais rápido do que um imóvel em F, com a mesma área
- As despesas recuperáveis (provisão ou taxa fixa para o mobiliado) devem ser estimadas com precisão para evitar regularizações conflitantes no final do ano
Para os imóveis classificados como F ou G, um congelamento dos aluguéis se aplica: o locador não pode aumentar o aluguel entre dois inquilinos nem durante a vigência do contrato. Essa restrição existe desde 2022 e permanece em vigor enquanto o imóvel não atingir a classe E.
Seleção do inquilino e garantias: o que a lei permite
A seleção de um inquilino é regulamentada pela lei de 6 de julho de 1989. O proprietário pode solicitar comprovantes de renda, um aviso de imposto, uma declaração de emprego e um documento de identidade. No entanto, certos documentos são proibidos: extratos bancários, prontuário médico, certidão de antecedentes criminais ou declaração de boa gestão de conta.
No que diz respeito às garantias, dois dispositivos coexistem:
- A fiança solidária, onde um terceiro (geralmente um parente) se compromete a pagar o aluguel em caso de inadimplência do inquilino
- A garantia Visale, oferecida pela Action Logement, que cobre os aluguéis não pagos e os danos locativos sem custo para o inquilino ou para o locador
- A seguro de aluguéis não pagos (GLI), contratada pelo proprietário, que cobre os não pagamentos, mas não pode ser acumulada com uma fiança solidária, a menos que o inquilino seja estudante ou aprendiz
A escolha entre esses dispositivos depende do perfil do inquilino alvo. A GLI oferece uma cobertura mais ampla (danos, custos de litígios), mas representa um custo anual para o locador.
Diagnósticos obrigatórios para locação: lista e validade
O dossiê de diagnósticos técnicos (DDT) deve ser anexado ao contrato. Seu conteúdo varia de acordo com a idade do edifício, sua localização e o tipo de instalação:
- DPE (válido por dez anos, exceto se realizado antes de julho de 2021, caso em que a validade é reduzida)
- Diagnóstico de eletricidade e gás se as instalações tiverem mais de quinze anos (validade de seis anos)
- Constatação de risco de exposição ao chumbo (CREP) para imóveis construídos antes de 1949
- Estado de riscos e poluições (ERP), a ser renovado a cada seis meses
Um diagnóstico ausente ou vencido pode ser invocado pelo inquilino para solicitar uma adequação, uma redução de aluguel ou, nos casos mais graves, a rescisão do contrato. Um DDT completo protege tanto o locador quanto o inquilino.
O mercado de locação francês atravessa um período de tensão em muitas aglomerações, com uma oferta em queda e aluguéis em alta. Um proprietário que domina o quadro regulatório atual, especialmente os limites de decência energética e as regras de regulamentação, garante seu investimento locativo a longo prazo e limita os riscos de litígios.
