Die Immobilienvermietung bezeichnet alle Vorgänge, die einen Vermieter mit einem Mieter durch einen Mietvertrag verbinden, sei es für eine leere oder möblierte Wohnung. Seit dem 1. Januar 2025 besteht das Mieten einer Immobilie nicht mehr nur darin, einen Mieter zu finden und einen Mietvertrag zu unterschreiben: die energetische Angemessenheit ist nun Voraussetzung für das Mietrecht, was die erste Phase jedes Mietprojekts verändert.
DPE und energetische Angemessenheit: der Filter vor jeder Vermietung
Bevor eine Anzeige verfasst oder eine Miete festgelegt wird, steht die Frage der Energieklasse der Wohnung im Vordergrund. Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz hat Artikel 6 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 geändert: Seit dem 1. Januar 2025 ist eine Wohnung, die im DPE mit G klassifiziert ist, in der französischen Metropolregion rechtlich verboten zu vermieten. Es kann kein neuer Mietvertrag, keine Verlängerung oder stillschweigende Fortsetzung für diese Art von Immobilie unterzeichnet werden.
Der Zeitplan endet hier nicht. Der Schwellenwert wird 2028 auf E und 2034 auf D steigen. Ein Vermieter, der eine Immobilie unter dem geltenden Schwellenwert vermietet, riskiert Mietminderungen oder sogar die Nichtigkeit des Mietvertrags. Bevor ein Mieter gesucht wird, muss daher sichergestellt werden, dass das Energieeffizienzdiagnose aktuell ist und die erhaltene Klasse eine Vermietung ermöglicht.
Für Vermieter, deren Immobilie in Klasse F eingestuft ist, verringert sich der Handlungsspielraum jedes Jahr. Renovierungsarbeiten zur Verbesserung der Energieeffizienz vor der Vermietung sind keine strategische Wahl mehr, sondern eine gesetzliche Verpflichtung auf kurze Sicht.
Mietvertrag: möbliert oder unmöbliert, eine steuerliche und rechtliche Wahl
Die Art des Mietvertrags bestimmt die Mindestdauer des Vertrags, das anwendbare Steuersystem und die Ausstattungsverpflichtungen. Ein unmöblierter Mietvertrag bindet den Vermieter für mindestens drei Jahre (sechs Jahre für eine juristische Person). Der möblierte Mietvertrag hingegen hat eine Mindestlaufzeit von einem Jahr oder neun Monaten für einen Studenten.
Steuerlich ermöglicht die möblierte Vermietung die Erklärung der Mieteinnahmen als gewerbliche Einkünfte (BIC), mit einem Pauschalabzug oder der Absetzung der tatsächlichen Kosten je nach gewähltem Regime. Die unmöblierte Vermietung fällt unter die Einkünfte aus Vermietung. Die möblierte Vermietung generiert höhere Mieten, erfordert jedoch eine vollständige und regulierte Möblierung: Bettwäsche, Kochplatten, Kühlschrank, Tisch, Beleuchtung und mehr.
Diese Wahl hat auch Auswirkungen auf die Fluktuation der Mieter. Ein kürzerer möblierter Mietvertrag fördert die Flexibilität, erhöht jedoch die Leerstandszeiten und die Kosten für die Wiederherstellung. Eine Immobilie in einem Gebiet mit hoher Nachfrage verträgt diese Fluktuation besser als eine Wohnung in einem entspannten Gebiet. Sie können auf die Mietseite von Immobilier Hebdo zugreifen, um die Mietdynamiken je nach geografischem Sektor zu vergleichen.
Festlegung der Miete und Regulierung: die Regeln, die man kennen sollte
Die Festlegung einer Miete erfolgt nicht nach Gefühl. In angespannten Zonen (Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux und anderen Agglomerationen) gibt es ein Mietregulierungsinstrument, das eine erhöhte Referenzmiete festlegt, die nicht überschritten werden darf.
Außerhalb der angespannten Zonen ist die Miete bei einer ersten Vermietung frei. Für eine bereits vermietete Immobilie kann der Vermieter die Miete jedoch nicht über den vierteljährlich veröffentlichten Mietreferenzindex (IRL) erhöhen, es sei denn, es gibt signifikante Verbesserungsarbeiten oder die Miete ist offensichtlich unterbewertet.
Konkrete Kriterien zur Schätzung der Miete
- Die Wohnfläche und die genaue Lage der Immobilie (Viertel, Nähe zu Verkehrsanbindungen, Geschäften) bleiben die beiden wichtigsten Preisfaktoren auf dem Mietmarkt
- Der allgemeine Zustand der Wohnung und ihre Energieklasse beeinflussen direkt die Attraktivität: Eine Immobilie der Klasse D vermietet sich schneller als eine der Klasse F bei gleicher Fläche
- Die umlegbaren Kosten (Vorschuss oder Pauschale für die möblierte Vermietung) sollten so genau wie möglich geschätzt werden, um konfliktreiche Nachzahlungen am Jahresende zu vermeiden
Für Wohnungen der Klassen F oder G gilt ein Mietstopp: Der Vermieter kann die Miete zwischen zwei Mietern oder während der Mietdauer nicht erhöhen. Diese Einschränkung besteht seit 2022 und bleibt in Kraft, solange die Wohnung nicht die Klasse E erreicht.
Auswahl des Mieters und Garantien: was das Gesetz erlaubt
Die Auswahl eines Mieters wird durch das Gesetz vom 6. Juli 1989 geregelt. Der Vermieter kann Einkommensnachweise, einen Steuerbescheid, eine Beschäftigungsbescheinigung und einen Ausweis verlangen. Im Gegensatz dazu sind bestimmte Dokumente verboten: Kontoauszüge, medizinische Unterlagen, Strafregisterauszüge oder Bescheinigungen über die ordnungsgemäße Kontoführung.
Auf der Seite der Garantien existieren zwei Systeme:
- Die solidarische Bürgschaft, bei der sich ein Dritter (häufig ein Angehöriger) verpflichtet, die Miete im Falle eines Ausfalls des Mieters zu zahlen
- Die Visale-Garantie, angeboten von Action Logement, die Mietausfälle und Schäden an der Mietsache abdeckt, ohne Kosten für den Mieter oder den Vermieter
- Die Mietausfallversicherung (GLI), die vom Vermieter abgeschlossen wird und Mietausfälle abdeckt, jedoch nicht mit einer solidarischen Bürgschaft kombiniert werden kann, es sei denn, der Mieter ist Student oder Auszubildender
Die Wahl zwischen diesen Systemen hängt vom Profil des angestrebten Mieters ab. Die GLI bietet einen umfassenderen Schutz (Schäden, Rechtskosten), stellt jedoch eine jährliche Kosten für den Vermieter dar.
Obligatorische Diagnosen für die Vermietung: Liste und Gültigkeit
Das technische Diagnosedossier (DDT) muss dem Mietvertrag beigefügt werden. Der Inhalt variiert je nach Alter des Gebäudes, seiner Lage und der Art der Installation:
- DPE (gültig zehn Jahre, es sei denn, es wurde vor Juli 2021 durchgeführt, in diesem Fall ist die Gültigkeit verkürzt)
- Diagnose für Elektrizität und Gas, wenn die Installationen älter als fünfzehn Jahre sind (Gültigkeit sechs Jahre)
- Feststellung des Risikos einer Bleiexposition (CREP) für Wohnungen, die vor 1949 gebaut wurden
- Risiko- und Umweltzustandsbericht (ERP), der alle sechs Monate erneuert werden muss
Ein fehlendes oder abgelaufenes Diagnosezertifikat kann vom Mieter geltend gemacht werden, um eine Anpassung, eine Mietminderung oder in schwerwiegenden Fällen die Kündigung des Mietvertrags zu verlangen. Ein vollständiges DDT schützt sowohl den Vermieter als auch den Mieter.
Der französische Mietmarkt befindet sich in vielen Agglomerationen in einer angespannten Phase, mit einem Rückgang des Angebots und steigenden Mieten. Ein Vermieter, der den aktuellen regulatorischen Rahmen, insbesondere die Schwellenwerte für energetische Angemessenheit und die Regulierungsvorschriften, beherrscht, sichert seine Investition auf lange Sicht und begrenzt die Risiken von Rechtsstreitigkeiten.
