De vastgoedverhuur verwijst naar het geheel van handelingen die een verhuurder met een huurder verbinden via een huurovereenkomst, of het nu gaat om een lege of gemeubileerde woning. Sinds 1 januari 2025 is het huren van een woning niet langer alleen het vinden van een huurder en het ondertekenen van een huurcontract: de energiezuinigheid is nu een voorwaarde om te mogen verhuren, wat de eerste stap van elk verhuurproject verandert.
DPE en energiezuinigheid: de filter voor elke verhuur
Voordat een advertentie wordt geschreven of een huurprijs wordt vastgesteld, ligt de voorafgaande vraag bij de energieklasse van de woning. De Klimaat- en Veerkrachtwet heeft artikel 6 van de wet van 6 juli 1989 gewijzigd: sinds 1 januari 2025 is het wettelijk verboden om een woning met een G-classificatie volgens de DPE in het Franse vasteland te verhuren. Er kan geen nieuwe huurovereenkomst, verlenging of stilzwijgende verlenging voor dit type woning worden ondertekend.
De kalender stopt daar niet. De drempel zal in 2028 naar E gaan en in 2034 naar D. Een verhuurder die een woning onder de geldende drempel verhuurt, loopt het risico op huurverlagingen of zelfs de nietigheid van de huurovereenkomst. Voordat een huurder wordt gezocht, moet dus worden gecontroleerd of het energieprestatiecertificaat up-to-date is en of de verkregen klasse verhuur mogelijk maakt.
Voor verhuurders wiens woning in klasse F valt, wordt de speelruimte elk jaar kleiner. Het uitvoeren van energie-renovatie werkzaamheden vóór de verhuur is geen strategische keuze meer, het is een wettelijke verplichting op korte termijn.
Huurovereenkomst: gemeubileerd of leeg, een fiscale en juridische keuze
Het type huurcontract bepaalt de minimale duur van de overeenkomst, het toepasselijke fiscale regime en de uitrustingsverplichtingen. Een leeg huurcontract verplicht de verhuurder voor minimaal drie jaar (zes jaar voor een rechtspersoon). Het gemeubileerde huurcontract duurt minimaal een jaar, of negen maanden voor een student.
Fiscale gezien stelt gemeubileerde verhuur de mogelijkheid om huurinkomsten als industriële en commerciële winst (BIC) aan te geven, met een forfaitaire aftrek of de aftrek van werkelijke kosten afhankelijk van het gekozen regime. Leeg verhuur valt onder de onroerend goed inkomsten. Gemeubileerde woningen genereren hogere huren, maar vereisen een complete en gereguleerde inrichting: beddengoed, kookplaten, koelkast, tafel, verlichting, onder andere.
Deze keuze heeft ook invloed op de rotatie van huurders. Een korter gemeubileerd huurcontract bevordert de flexibiliteit, maar verhoogt de perioden van leegstand en de kosten voor herstel. Een woning gelegen in een gebied met hoge huurvraag kan deze rotatie beter aan dan een woning in een ontspannen zone. U kunt de verhuurpagina op Immobilier Hebdo bezoeken om de verhuurdynamiek per geografisch gebied te vergelijken.
Vaststelling van de huurprijs en regulering: de regels die u moet kennen
Het vaststellen van een huurprijs gebeurt niet op gevoel. In gespannen gebieden (Parijs, Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux en andere agglomeraties) legt een reguleringsmechanisme voor huren een referentiehuurprijs op die niet mag worden overschreden.
Buiten de gespannen gebieden is de huurprijs vrij voor een eerste verhuur. Voor een reeds verhuurd goed kan de verhuurder de huurprijs echter niet verhogen boven het huurindexcijfer (IRL) dat elk kwartaal wordt gepubliceerd, behalve bij significante verbeteringswerken of als de huur duidelijk ondergewaardeerd is.
Concreet criteria om de huurprijs te schatten
- De woonoppervlakte en de exacte locatie van het goed (buurt, nabijheid van openbaar vervoer, winkels) blijven de twee belangrijkste prijsfactoren op de huurmarkt
- De algemene staat van de woning en de energieklasse beïnvloeden direct de aantrekkelijkheid: een goed met klasse D verhuurt sneller dan een goed met klasse F, bij gelijke oppervlakte
- De terugvorderbare kosten (provisie of forfait voor gemeubileerde woningen) moeten zo nauwkeurig mogelijk worden geschat om conflicten bij de afrekening aan het einde van het jaar te voorkomen
Voor woningen met klasse F of G geldt een huurstop: de verhuurder kan de huurprijs niet verhogen tussen twee huurders of tijdens de huurperiode. Deze beperking bestaat sinds 2022 en blijft van kracht zolang de woning niet de klasse E bereikt.
Selectie van de huurder en garanties: wat de wet toestaat
De selectie van een huurder wordt gereguleerd door de wet van 6 juli 1989. De verhuurder kan om bewijs van inkomen, een belastingaanslag, een tewerkstellingsattest en een identiteitsbewijs vragen. Sommige documenten zijn echter verboden: bankafschriften, medisch dossier, uittreksel uit het strafregister of attest van goed betalingsgedrag.
Wat betreft garanties bestaan er twee systemen:
- De gezamenlijke borg, waarbij een derde (vaak een naaste) zich verbindt om de huur te betalen in geval van wanbetaling door de huurder
- De Visale-garantie, aangeboden door Action Logement, die huurachterstanden en schade aan de woning dekt zonder kosten voor de huurder of de verhuurder
- De huurachterstandsverzekering (GLI), afgesloten door de verhuurder, die huurachterstanden dekt maar niet kan worden gecombineerd met een gezamenlijke borg, tenzij de huurder een student of leerling is
De keuze tussen deze systemen hangt af van het profiel van de beoogde huurder. De GLI biedt een bredere dekking (schade, juridische kosten), maar vertegenwoordigt een jaarlijkse kost voor de verhuurder.
Verplichte diagnosen voor verhuur: lijst en geldigheid
Het dossier van technische diagnosen (DDT) moet aan de huurovereenkomst worden gehecht. De inhoud varieert afhankelijk van de leeftijd van het gebouw, de locatie en het type installatie:
- DPE (geldig tien jaar, tenzij uitgevoerd voor juli 2021, in welk geval de geldigheid wordt verkort)
- Diagnose elektriciteit en gas als de installaties ouder zijn dan vijftien jaar (geldigheid zes jaar)
- Vaststelling van het risico op loodblootstelling (CREP) voor woningen gebouwd vóór 1949
- Staat van risico’s en vervuilingen (ERP), om elke zes maanden te vernieuwen
Een ontbrekende of verlopen diagnose kan door de huurder worden ingeroepen om een conformiteitsaanpassing, huurverlaging of, in de ernstigste gevallen, ontbinding van de huurovereenkomst te eisen. Een compleet DDT beschermt zowel de verhuurder als de huurder.
De Franse huurmarkt doormaakt een periode van spanning in veel agglomeraties, met een afname van het aanbod en stijgende huren. Een verhuurder die de huidige regelgeving beheerst, in het bijzonder de drempels voor energiezuinigheid en de reguleringsregels, beveiligt zijn vastgoedbelegging op lange termijn en beperkt de risico’s op geschillen.
